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                    双塔 虎山 上余 四都 大陈 碗窑 贺村 清湖 新塘边 坛石 大桥 凤林 ?#38752;?/a> 保安 廿八都 长台 石门 张村 塘源口
                    【田园综合体】田园综合体“投资是否赚钱,70%靠拿地”
                    来源:江山信息网    作者:不详    发布时间:2018-10-22 09:40:32    点击量:

                    第一:拿什么?


                    旅游投资界有一句很经典的话,叫“投资是否赚钱,70%靠拿地”。


                    首先要明确什么土地能够用,什么土地不能够用。田园综合体怎么拿地?#38752;?#20160;么拿地?拿什么地?


                    田园综合体不像传统的景区,地产,拿什么?首选农村集体建设 ,四荒地, 农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。

                    宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。目?#20843;?#26377;?#34903;?#20351;用方式,第一种是宅基地“三权分置?#20445;?#19977;权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了,宅基地既保留了原来的体制,又可以盘活用足城市资本,?#37096;?#20197;进行经营,可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。


                    例如浙江桐庐,就是首先把宅基地确权,农民把宅基地卖给村集体,村集体?#32479;?#24066;资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“?#24066;?#21033;用宅基地建设生产用房“,将零散的宅基地集中起来之后,做田园综合体或者特色小镇的产业用地。

                     

                    另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市,农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,?#24066;?#23384;量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同?#28909;?#24066;、 同权、同价。

                    入市需符合以下条件:一是必须是在33个土地改革试点县市才能?#24066;?#20892;村集体经营性建设用地入市;二是拟入市用地必须是建设用地,农田等其他非建设用地是不能入市的;三是拟入市用地必须符合城乡规划;四是拟入市用地出让用途有限制,正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地,不得用地房地产开发。


                    当前来?#24403;?#36739;成功的几个案例,都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造,基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市,三线强城市的一些?#34892;?#22478;市周边。


                    农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地,都要明确一个很重要的问题,那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑,例如,有1万亩的森林,那么3%的林业用地换算下来是多少?很多人理解是300亩建设用地,其实是不是这样的,它有一个上限。

                     

                    除了以上几种地外,在整个田园综合体开发中最好用的地是什么?四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国?#19968;?#26412;上围绕着一个政策?#26680;?#27835;理谁使用谁保护谁受益,?#24066;懟?#22235;荒”使用权一定50年或更长的时间不变。


                    另外,一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。

                    生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线,通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域,禁止进行工业化?#32479;?#38215;化开发,从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统,维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。


                    耕地的承包期一般是30年,草地的承包期一般是30年-50年,林地的承包期一般是30年-70年,经国家同意可以延长


                     

                    有一招可以解决“土地坑?#20445;?#37027;就是做所有的文旅项目投资,去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。

                     


                    第三:田园综合体要?#20048;?#22303;地利用当中的政策风险


                    指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项?#26725;┮到?#35774;所使用的土地,主要包括?#21512;?镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村?#29992;?#20303;宅用地。


                    1.利用基本农田有哪些限制

                    农地分基本农田?#22836;?#22522;本、一般性农田,基本农田得国务院批;

                    不要超越土地利用规划;

                    土地要用途管制,这是国家的基本原则;

                    城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。


                    2.有关农用地的一些政策限制

                    严禁随意扩大设施农用地范围;

                    以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理,税收不一样;

                    必须依法依规按照建设用地进行管理,而?#21069;湊张?#29992;地管理;

                    土地用途,所有土地用途转换都必须部交钱;占补平衡。

                     

                    3.利用政策弹性空间小把戏不可?#20013;?#22914;何走征途拿地才有保障

                    我们建议通过正规渠道,立项审批申请建设用地,虽然条件比较多。但是也不要投机取巧,钻漏洞,当心?#20801;?#20854;果。


                    四:如何规避这些限制?


                    有些人在田园综合体开发中,可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制:

                    1.用设施农用地?#25343;?#20041;直接进行餐饮住宿的建设;

                    2.以建设临时生产用房名义进行修建;

                    3.修建水泥柱,将建筑物腾空,?#26376;?#36275;不破坏耕作层的要求;

                    4.修建木屋或钢架房,即?#20849;?#22788;也能?#32479;?#26412;拆除;

                    5.以建设温室大棚的方式建餐厅;

                    6.用可移动的集装箱和房?#21040;?#34892;餐饮住宿活动。


                    但是,以上方式为规避政策的监管,打了?#23433;?#36793;球?#20445;挂?#34255;着很大不确定性?#22836;?#38505;。还请大家注意!

                    最合法安全的方法就是通过立项审批,申请建设用地,这当然也是最困难的方法,拿地费用也相对很高。

                    [编辑?#36154;?#20843;铺旅行社]